admin – BRIGO PERU

Requisitos para publicar una lista de deudores

admin — Fri, 02 Apr 2021 02:04:00 +0000

La publicación de la lista de deudores en las áreas comunes de un edificio será constitucional siempre que:

a) sea una deuda exigible,
b) no esté sujeta a litigio a nivel judicial,
c) la información contenida en la publicación involucre aspectos de interés a todos los miembros de la unidad residencial,
d) no se describan aspectos estrictamente familiares o personales; y
e) la información tenga relevancia económica para todos los miembros del conjunto.

Así resolvió el Tribunal Constitucional en la sentencia recaída en un proceso de amparo (Exp. 05903-2014-PA/TC), publicada el 10 de setiembre del 2018 en su portal web.

En el proceso mencionado, el demandante interpuso demanda de amparo solicitando que se retire el aviso colocado en la parte superior de los ascensores del primer piso del edificio en el que reside. En dicho aviso se le atribuía una deuda ascendente a S/. 2,103.60 correspondiente a 34 meses por concepto de servicios comunes y mantenimiento del edificio. Sostuvo que ésta situación vulneraba sus derechos al honor, a la buena reputación y a la imagen.

En primer grado, la demanda fue declarada improcedente por estimarse que los hechos y el petitorio no incidían en forma directa en el contenido constitucionalmente protegido de los derechos invocados, en la medida que la información era cierta. En segundo grado se confirmó la apelada, al considerarse que la información contenida en el aviso cuestionado no vulneró los derechos alegados porque no hubo un propósito de escarnio o humillación.
Llegado el caso ante el Tribunal Constitucional, el colegiado sostuvo que en una sociedad democrática existen mecanismos para hacer cumplir obligaciones, como lo son los procesos judiciales, por lo que “los métodos o prácticas que sean ajenas a estos mecanismos deberían, en principio, ser dejados de lado, por cuanto representan medios de presión que evaden los conductos legales de reclamo a fin de exigir el pago de las deudas”.

Asimismo, el TC refirió que era consciente que la finalidad de la publicación de los nombres radica en el legítimo interés de todas las personas involucradas de que los morosos cumplan con pagar sus deudas, ya que, en muchos supuestos, ello deviene en una condición indispensable para el suministro de ciertos bienes y servicios. Sin embargo, señaló que también existen otros mecanismos que permiten realizar esta misma finalidad sin la necesidad de exponer públicamente el nombre de los morosos, y que deberían ser empleados en caso que no se cumplan con las obligaciones respectivas.

Así, el TC ejemplificó cómo podría evitarse estas publicaciones: “Por ejemplo, se pueden repartir a los vecinos, en sobres cerrados, la lista de los morosos, a fin que tomen conocimiento respecto de las personas que no han cumplido sus obligaciones. De la misma forma, y a modo de ejemplo, es posible realizar reuniones periódicas en las que, aparte de tratar asuntos propios del manejo de los bienes, se pueda indicar qué personas aún mantienen deudas con la entidad”. “Todo ello no genera que la publicación de los nombres sea, per se, inconstitucional, pero sí advierte la necesidad de que se evalúe la posibilidad de adoptar otra clase de mecanismos para la exigencia del pago de una deuda”, advirtió el Colegiado.
No obstante, el TC advirtió que existen supuestos en los que puede resultar válida la publicación de nombres en la lista de morosos. En estos casos, la información que se difunda debe cumplir ciertas características: “Así, debe tratarse de una deuda que sea exigible, por lo que no debe existir margen de duda respecto de la existencia de una obligación de pago. Del mismo modo, no deberían ser objeto de publicación todas aquellas deudas que, por disconformidad de los supuestos morosos, se hayan sometido a litigio a nivel judicial”.

Así, luego de poner énfasis en que la eventual difusión no puede ir acompañada de simbología que degrade la imagen y autoestima del deudor, el TC optó por declarar infundada la demanda de amparo. Tomó esta decisión en la medida que pese a que “en principio, deberían emplearse los canales legales para la exigencia de pago de las obligaciones contraídas, tampoco puede dejar de advertir que, en este caso, la deuda que se le atribuye al recurrente asciende a una suma considerable (S/. 2,103.60, correspondientes a 34 meses de cancelación por concepto de servicios comunes y mantenimiento del edificio)”.

Servicios que presta una empresa administradora inmobiliaria

admin — Fri, 02 Apr 2021 01:57:37 +0000

Vivir sin estrés y en un condominio donde la administración opera con eficiencia es otro aspecto que toma en cuenta quien busca exclusividad. Precisamente, ante esta necesidad, las empresas administradoras de edificios velan no solo por el buen funcionamiento del inmueble (limpieza, seguridad, presupuesto, etc.), sino incluso por la buena convivencia entre vecinos.

El costo por tener una empresa que administre el edificio o condominio varía de acuerdo a los servicios contratados, el personal necesario y otros factores, como la cantidad de áreas comunes y la ubicación del inmueble. Este monto final puede ser cubierto por el número de departamentos o por el metraje de cada uno de ellos, según decida la Junta de Propietarios.

Por lo general, se toma el servicio integral y se lleva el control de los gastos que son necesarios para el correcto funcionamiento del edificio. Aquí se incluyen los gastos predictivos, el mantenimiento de equipos y otros gastos adicionales, como reparación y pintura.

Gestión Administrativa

Se encargan de elaborar los balances de ingresos y egresos, que permiten tener transparencia en el presupuesto, y pueden brindar asesoría legal para la elaboración de manuales, reglas y designación de cargos dentro de la Junta de Propietarios.

Algunas empresas cuentan con un software destinado a la gestión administrativa de distintos complejos inmobiliarios (departamentos, condominios, oficinas o negocios). Y no solo lo pueden usar las empresas, sino también los mismos propietarios.

En algunos casos éste software permite llevar las cuentas de los proveedores, los recibos de mantenimiento, las cuentas de los vecinos, hacer las reservas del área de uso común para fiestas y otros eventos. Incluso los recibos y avisos de cobranza se envían por correo electrónico.

Seguridad las 24 horas

En cuestión de seguridad, los servicios ofrecidos van desde monitoreos y registros de acceso de las visitas hasta el desarrollo de planes de emergencia y el contacto con organismos públicos que velan por la seguridad, como la policía, serenazgo y Defensa Civil.

Ahora bien, la correcta administración de un edificio o un condominio también depende de la tecnología. Por eso las empresas administradoras se apoyan en las cámaras de seguridad y alarmas (contra incendio y contra robo), que puedan ayudar y mejorar la labor de vigilancia.

En este aspecto, la capacitación del personal y la supervisión es importante. Sumado a ello, el compromiso por parte de los copropietarios también es necesario.

Las funciones del administrador inmobiliario

admin — Fri, 02 Apr 2021 01:35:36 +0000

Los propietarios o dueños contratan administradores para que manejen sus propiedades todo el tiempo. Por eso es importante que el personal realice un curso de Administración Inmobiliaria de modo tal que cuente con la capacitación y formación profesional adecuada.

El empleado tendrá que trabajar en una empresa inmobiliaria que tenga como función la de administrar propiedades o trabajar de manera independiente, proporcionando sus servicios a distintos clientes. Los gestores de propiedades deben realizar una serie de servicios para los propietarios que no cuentan con el tiempo ni las características para administrar una propiedad de forma exitosa.

La administración adecuada de propiedades inmobiliarias le puede ahorrar mucho dinero y molestias a los propietarios así como lo ayuda mantener o incrementar el valor de las propiedades. Un buen administrador profesional de propiedades cumple con la función de ayudar al propietario para maximizar el valor de su inversión así como también reducir al mínimo los riesgos y los gastos innecesarios que ocurren en el momento de mantener una propiedad.

Tareas del administrador inmobiliario

El encargado de la administración inmobiliaria puede controlar las decisiones financieras de las propiedades de sus clientes como así también deberá cobrar los alquileres a los inquilinos personalmente o acordar con los mismos cuáles serán los medios de pagos que usted les facilitará para realizar las transacciones. Los administradores inmobiliarios se encargan de los pagos para el dueño de las propiedades. Estas pueden ser hipotecas, impuestos impositivos, servicios, seguros, gastos de manutención, etc. El administrador debe reportar a diario al dueño de la propiedad detallando el estado de los pagos de alquiler que se han realizado y los costos a los que ha debido incurrir.
El administrador de propiedades deberá manejar los alquileres nuevos mediante la publicación de propiedades que salgan al mercado. Su función dentro de la administración inmobiliaria es asegurarse de que los nuevos inquilinos den uso apropiado a la propiedad. Además son los encargados de gestionar los nuevos contratos de alquiler para los nuevos clientes. El propietario es quien determina el precio de los alquileres a cobrar a los nuevos inquilinos. En otros casos, es el administrador inmobiliario basándose en su experiencia, quién puede calcular un precio que le parezca apropiado para la renta del inmueble. Los administradores también deben hacer un seguimiento de los contratos que se encuentran prontos a vencer. Es fundamental que el administrador se encuentre familiarizado con las leyes que rijan sobre los contratos de alquiler.
El administrador inmobiliario debe contratar aquellos servicios de reparación que sean necesarios para la conservación de la propiedad, como pueden ser las reparaciones de vidrios, electricistas, plomeros, gasistas, etc que se encarguen de realizar las refacciones a la propiedad cuando se estime necesarios. Es fundamental consultar al propietario antes de realizar cualquier reparación en la propiedad.

El administrador inmobiliario y su carácter

El administrador deberá tener la templanza y el carácter suficiente para eliminar inquilinos que se muestren inadecuados para hacer uso de la vivienda. Estas acciones puede llevar a ahorrarle mucho dinero al propietario en gastos judiciales y de honorarios a los abogados en caso de que se quiera desalojar a un inquilino no deseado.